L’inopposabilité du cahier des charges sécurise la vente communale après déclassement
Le transfert intégral des voies et espaces communs d’un lotissement à une commune les soustrait aux rapports contractuels entre colotis. Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la collectivité bénéficiaire de cette rétrocession n’acquiert pas la qualité de coloti. Le cahier des charges du lotissement ne lui est donc pas opposable.
La rétrocession écarte les contraintes du cahier des charges
Le cahier des charges en cause prévoyait la cession à la commune d’un terrain affecté à un espace vert et des ouvrages collectifs qui y étaient implantés. Des propriétaires du lotissement contestaient la vente ultérieure de ce terrain à une SCI, laquelle y avait édifié un immeuble. Selon eux, la commune demeurait tenue de respecter l’affectation prévue contractuellement.
La Cour de cassation rejette ce raisonnement. Le cahier des charges régit principalement les droits et obligations des propriétaires colotis ainsi que la gestion des parties communes. Or, lorsque la totalité des voies et espaces communs est transférée à une commune en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, cette dernière ne devient pas propriétaire d’un lot. Dépourvue de la qualité de coloti, elle n’est pas soumise aux stipulations contractuelles organisant les rapports internes au lotissement.
Le déclassement ouvre la voie à la cession du terrain
Après sa rétrocession, le terrain avait été incorporé au domaine public communal. Il relevait ainsi du régime de la domanialité publique, notamment défini par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
La commune avait ensuite constaté la désaffectation du bien, puis prononcé son déclassement par plusieurs délibérations qui n’avaient fait l’objet d’aucun recours. Le terrain ayant rejoint son domaine privé, elle pouvait valablement le céder à la SCI.
Les colotis ne pouvaient dès lors obtenir l’annulation de la vente sur le fondement du cahier des charges. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme que la rétrocession totale à la commune fait obstacle à l’opposabilité des obligations contractuelles applicables entre colotis.
Historique
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