Partie commune à jouissance exclusive : le syndicat reste responsable des dommages
La répartition des charges d’entretien ne détermine pas nécessairement le débiteur de l’indemnisation. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle que la jouissance exclusive d’une partie commune et les obligations prévues par le règlement de copropriété ne permettent pas d’écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut-il transférer l’entretien d’une partie commune ?
Un locataire commercial avait subi des infiltrations provenant de la toiture-terrasse située au-dessus de son local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot. Le règlement de copropriété mettait l’entretien et les réparations de telles parties communes à la charge des propriétaires qui en bénéficiaient.
Après avoir relevé que les infiltrations résultaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité, la cour d’appel avait rejeté la demande indemnitaire formée contre le syndicat. Elle s’était fondée sur la clause transférant la charge de l’entretien et des réparations au copropriétaire titulaire du droit de jouissance.
La Cour de cassation ne conteste pas la validité de cette stipulation. Le règlement peut imposer au copropriétaire concerné d’entretenir la partie commune dont il dispose exclusivement. Cette obligation conventionnelle n’en modifie toutefois pas la qualification juridique : l’espace demeure une partie commune.
Pourquoi le syndicat reste-t-il responsable des infiltrations ?
La décision d’appel est censurée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte, le syndicat répond de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité présentant un caractère d’ordre public, aucune clause du règlement de copropriété ne peut la neutraliser. La victime conserve donc son action contre le syndicat, y compris lorsque l’entretien de la partie commune a été attribué à un copropriétaire déterminé.
Le syndicat peut-il agir contre le copropriétaire chargé de l’entretien ?
La clause règle les rapports internes à la copropriété sans restreindre le recours de la victime. Après indemnisation, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire auquel l’entretien incombait, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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