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Comment l’annulation rétroactive du mandat du syndic remet-elle en cause les assemblées générales ?

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La régularité des assemblées générales de copropriété demeure étroitement subordonnée au respect des règles de désignation et de compétence du syndic. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231, disponible sur Legifrance), la troisième chambre civile apporte une précision déterminante quant aux effets de l’annulation de la désignation du syndic sur les assemblées qu’il a convoquées. Elle affirme qu’un mandat anéanti rétroactivement prive son titulaire de tout pouvoir, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un grief.

Comment l’annulation du mandat du syndic affecte-t-elle la validité des assemblées générales convoquées ?

En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation à assemblée générale ainsi que de l’assemblée subséquente. Il faisait valoir que le syndic à l’origine de la convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, de sorte qu’il ne pouvait plus valablement agir pour le compte du syndicat des copropriétaires. Les juges du fond avaient rejeté la demande, estimant que la convocation demeurait valable dès lors qu’aucune faute du syndic ni aucun préjudice personnel n’étaient établis. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le syndic est donc réputé n’avoir jamais été investi régulièrement de son mandat. Dépourvu ab initio de pouvoir, il ne pouvait convoquer une assemblée générale, ce qui entache de nullité la convocation et l’assemblée tenue sur son fondement.

Pourquoi aucun grief n’est-il exigé pour obtenir l’annulation ?

La cour d’appel avait rattaché la demande au régime des nullités relatives, subordonnant son succès à la démonstration d’une faute ou d’un grief. La Haute juridiction écarte cette qualification. Elle précise qu’un copropriétaire opposant ou défaillant ayant agi dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, consultable sur Legifrance, est recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est conditionnée ni par l’établissement d’un grief personnel ni par la preuve d’une faute. L’anéantissement rétroactif du mandat du syndic suffit, à lui seul, à invalider les assemblées qu’il a convoquées, dès lors que l’action est exercée dans le délai légal.
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