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Annulation rétroactive du mandat : les assemblées convoquées par le syndic privé de pouvoir encourent la nullité

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision déterminante quant au sort des assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation a été judiciairement annulée. La Haute juridiction affirme avec netteté que l’anéantissement rétroactif du mandat prive l’intéressé de tout pouvoir, sans qu’il soit nécessaire pour le copropriétaire demandeur d’établir un grief ou une faute.

L’anéantissement rétroactif du mandat prive le syndic de tout pouvoir de convocation

En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation de la convocation à une assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue subséquemment. Il faisait valoir que le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, de sorte qu’il ne disposait d’aucun pouvoir pour agir au nom du syndicat des copropriétaires. La cour d’appel avait rejeté la demande, retenant l’absence de faute du syndic et de préjudice pour le copropriétaire. La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231, disponible sur Legifrance). Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le syndic est alors réputé n’avoir jamais été régulièrement investi de ses fonctions. Il en résulte qu’un syndic dont le mandat est ainsi anéanti est dépourvu de tout pouvoir pour convoquer une assemblée générale. L’irrégularité affecte tant la convocation que l’assemblée générale qui en procède.

L’action en nullité ouverte sans démonstration d’un grief dans le délai de l’article 42

La juridiction d’appel avait également estimé que la demande s’inscrivait dans le régime des nullités relatives, impliquant la preuve d’un grief personnel ou d’une faute. La Cour de cassation écarte cette qualification. Elle précise qu’un copropriétaire opposant ou défaillant ayant agi dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 peut obtenir l’annulation de la convocation et de l’assemblée générale convoquées par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est subordonnée ni à la démonstration d’un grief personnel, ni à l’établissement d’une faute du syndic. L’annulation rétroactive du mandat constitue, à elle seule, un fondement suffisant pour remettre en cause les assemblées générales concernées, dès lors que le recours est exercé dans le délai légal.
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