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Comment apprécier l’état d’enclave lorsqu’un fonds comprend plusieurs parcelles contiguës ?

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Le droit des biens organise, au profit des propriétaires privés d’accès suffisant à la voie publique, un mécanisme correctif destiné à assurer la desserte normale des immeubles. La servitude légale de passage, régie par l’article 682 du Code civil, demeure toutefois d’interprétation stricte. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493, consultable sur Legifrance), la troisième chambre civile précise les modalités d’appréciation de l’état d’enclave lorsque plusieurs parcelles contiguës appartiennent à un même propriétaire.

L’exigence d’un état d’enclave caractérisé au sens de l’article 682 du Code civil

La servitude prévue par l’article 682 suppose l’absence d’issue ou l’insuffisance d’accès à la voie publique, situation qui doit rendre nécessaire l’établissement d’un passage sur le fonds voisin, moyennant indemnité. La seule absence d’accès direct ne suffit pas ; encore faut-il démontrer une impossibilité ou une insuffisance réelle de desserte. En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un acte unique, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle attenante non bâtie. Estimant cette dernière enclavée, ils sollicitaient judiciairement l’octroi d’un passage sur des terrains voisins.

L’appréciation globale de l’enclave à l’échelle du fonds unique

La Cour de cassation rejette la demande en retenant que les deux parcelles, contiguës et détenues par les mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble disposait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’état d’enclave ne pouvait être caractérisé. La Haute juridiction affirme ainsi que l’enclave s’apprécie non pas parcelle par parcelle, mais au regard de l’ensemble des biens appartenant au même propriétaire lorsqu’ils composent une unité foncière. L’absence d’accès autonome d’une parcelle intégrée à un fonds bénéficiant déjà d’une desserte suffisante ne justifie pas l’instauration d’une servitude. Cette décision confirme le caractère subsidiaire et exceptionnel de la servitude de passage pour cause d’enclave, subordonnée à l’absence d’accès suffisant pour l’ensemble du fonds considéré.
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