Arrêt du 2 juillet 2026 : le congé pour vendre exige l’accord de tous les indivisaires
Lorsqu’un logement relève de l’indivision, la délivrance d’un congé dépend de la nature juridique de l’acte accompli. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation affirme que le congé pour vendre, parce qu’il vaut offre de vente au locataire, ne peut être valablement notifié sans le consentement de tous les indivisaires.
Le congé pour vendre est soumis à l’accord unanime des indivisaires
Le litige concernait un logement devenu indivis après le décès de l’un des bailleurs. Plusieurs héritiers, désormais propriétaires indivis du bien, avaient délivré au locataire un congé afin de vendre le logement. L’une des coïndivisaires n’avait toutefois pas consenti à cette démarche.
Le locataire a contesté l’efficacité du congé en faisant valoir que l’absence d’accord unanime empêchait celui-ci de produire ses effets. La cour d’appel a rejeté sa demande. Selon les juges du fond, le défaut de consentement constituait seulement un vice de forme, dont la sanction supposait que le locataire démontre l’existence d’un grief.
La Cour de cassation écarte cette analyse. Le congé pour vendre comportant une offre de vente au bénéfice du locataire, il constitue un acte de disposition. En vertu de l’article 815-3 du Code civil, un tel acte requiert le consentement de l’ensemble des indivisaires, sauf exception légalement prévue.
L’absence de consentement caractérise une irrégularité de fond
Le défaut d’accord de l’une des coïndivisaires ne relève donc pas d’une simple irrégularité formelle. La Haute juridiction y voit un défaut de pouvoir, constitutif d’une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile.
La décision d’appel est en conséquence cassée. La nullité du congé peut être invoquée par le locataire sans qu’il ait à établir un préjudice. La solution rappelle ainsi que le respect des pouvoirs propres à l’indivision conditionne la validité du congé pour vendre et sécurise l’exercice du droit de préemption du locataire. Avant toute notification, les propriétaires indivis et les professionnels intervenant dans l’opération doivent donc s’assurer du consentement unanime des indivisaires.
Historique
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